«Gemeinnütziger Wohnraum für Zürich»

Die bestehende EGW erschliesst gemeinnützigen Bauträgern den Kapitalmarkt. Ihre Belehnungsregeln und die Anlagekostenlimiten des Bundes erschweren jedoch Zürcher Markterwerbe.

Die EGWZ bündelt ihren Finanzierungsbedarf und gibt Anleihekapital als langfristige Kredite weiter – für Vorhaben im Stadtgebiet Zürich und bis zu 94 Prozent der Investitionskosten nach Abzug von Förderbeiträgen. Mindestens 6 Prozent Eigenmittel sowie zusätzliche Mittel für Anteilscheine, nicht gedeckte Kosten und Anfangsliquidität bleiben erforderlich.

Als Anfangskriterium für die Finanzierung wird ein Soll-Mietertrag von höchstens 80 Prozent vergleichbarer Marktmieten bei Erstvermietung vorgeschlagen. Diese Grenze ist kein zusätzlicher Mietspielraum; verlangt wird weiterhin die Kostenmiete. Die Träger verpflichten sich dauerhaft zu Kostenmiete und Schuldenabbau.

Eine städtische Bürgschaft soll dies mit deutlich geringerem anfänglichem Mitteleinsatz ermöglichen als Direktkäufe oder Fondsbeiträge, wie der Modellvergleich zeigt. Risikovorsorge und Liquidität bleiben erforderlich.

In der bisherigen Modellrechnung ermöglichen 300 Millionen Franken rund 4’275 Wohnungen über die EGWZ. Ein gleich grosser Wohnraumfonds würde bei Beiträgen von 20 Prozent des Landanteils rund 2’679 Wohnungen unterstützen – die EGWZ erreicht damit rund 60 Prozent mehr Finanzierungskapazität. Diese Rechnung verwendet noch 1,1 Prozent EGWZ-Zins; die aktuellen PDF-Fassungen rechnen mit 1,5 Prozent einschliesslich Gebühren. Der aktualisierte Vergleich mit einem 10-Millionen-Rahmen steht auf der Wirkungsseite.

Voraussetzung sind eine kalkulierte Risikovorsorge von 6 Prozent und eine separat zu bewilligende Kapitalgarantie von rund 4,66 Milliarden Franken. Die 300 Millionen sind der Bereitstellungsrahmen für Vorsorge, Aufbau und Aufsicht; das Finanzierungskapital kommt von Investoren.

Beim städtischen Direktkauf stellt die Stadt den gesamten Kaufpreis bereit und erhält dafür eigenes Immobilienvermögen. Bei der EGWZ soll das Kapital von Investoren kommen; Eigentümer bleiben die gemeinnützigen Träger. Die Stadt sichert die Finanzierung ab und benötigt dafür Risikovorsorge sowie Liquidität für mögliche Bürgschaftsabrufe.

Der Wohnraumfonds wiederum senkt die Anlagekosten und damit die Kostenmieten zusätzlich. Die EGWZ soll Markterwerbe mit wenig Eigenkapital, langer Zinsbindung und geregeltem Schuldenabbau ermöglichen.

Verglichen wird die Finanzierungskapazität, nicht gleichartige wirtschaftliche Nettokosten. Die ausführliche Darstellung erläutert Annahmen, Risiken und den Vergleich mit der PKZH.

Wirkung & Finanzen weiterlesen →